“Mesures de foment públic de l’Habitatge Cooperatiu en cessió d’ús. Part 2: Fiscalitat”

by

[vc_row][vc_column][vc_column_text]

Divendres 13 de desembre, Habicoop i la XMESS varen co-organitzar una Webinar centrada en mesures de fiscalitat i finançament que poden contribuir a facilitar l’accés a l’habitatge cooperatiu en cessió d’ús.  

Amb aquest article tanquem la sèrie de dos articles en que procurarem apuntar la informació més rellevant de la sessió sobre Mesures de foment públic de l’Habitatge Cooperatiu en cessió d’ús”, en aquest cas centrant-nos en la ponència de na Pilar Alguacil, catedràtica de Dret Financer i Tributari de la Universitat de València, sobre fiscalitat.

Podeu accedir a l’enregistrament íntegre de la sessió a través de l’enllaç: WEBINAR “Mesures de foment públic de l’habitatge Cooperatiu en cessió d’ús: fiscalitat i finançament”

Fiscalitat. Marc legal per establir bonificacions en l’IBI i l’ICIO, a càrrec de Pilar Alguacil, Catedràtica de Dret Financer i Tributari de la Universitat de València.

El Reial decret legislatiu 2/2004, de 5 de març, pel qual s’aprova el text refós de la Llei Reguladora de les Hisendes Locals (TRLHL en endavant) preveu determinades bonificacions potestatives per a les Entitats locals -en l’Impost sobre Instal·lacions, Construccions i Obres (ICIO) i en l’Impost sobre Béns immobles (IBI)-, algunes de les quals podrien ser aplicables a les cooperatives d’habitatge en cessió d’ús.

Pel que fa a l’ICIO, segons el TRLHL, les ordenances municipals poden regular una bonificació de fins al 95% a favor de construccions, instal·lacions o obres declarades d’especial interès o utilitat municipal per concórrer circumstàncies socials, culturals, històric artístiques o de foment de l’ocupació. El procediment és fa per via declaració de ple, per majoria simple dels seus membres, prèvia sol·licitud del subjecte passiu.

Les cooperatives d’habitatge en cessió d’ús, en la seva majoria, podrien ser qualificades de promotors socials d’habitatges, segons el que disposa l’article 51 de la Llei 18/2007, de 28 de desembre del dret a l’habitatge de Catalunya. Per tant haurien de poder optar a dita declaració d’especial interès o utilitat municipal per concórrer circumstàncies socials i, conseqüentment, a l’aplicació de la bonificació. I a tal fi, la Pilar Alguacil proposa un model per tal de facilitar la tasca als Ajuntaments que vulguin aplicar dita bonificació.

Alguns exemples d’Ajuntaments catalans, membres de la XMESS, que han utilitzat aquesta bonificació són:

  • L’Ajuntament de Barcelona, amb un 90% de bonificació a cooperatives d’habitatges en cessió d’ús declarades promotores socials per l’Agència de l’Habitatge de Catalunya.
  • L’Ajuntament de Lleida, amb bonificacions que van del 75% -en el cas de reformes i millores d’habitatges amb finalitat de cessió a les Borses d’Habitatges-, fins al 90% si es destinen a residència, atenció, formació i/o ocupació de persones amb risc d’exclusió social o amb discapacitat, o per a allotjament temporal de treballadors estacionals.
  • L’Ajuntament de Manresa, que preveu el 95% de bonificació en HPO.
  • O l’Ajuntament de Vilafranca del Penedès, que contempla aquest 95% en cas de declaració d’especial interès o utilitat municipal.

Respecte a l’IBI, hi ha diferents bonificacions potestatives segons el TRLHL que es poden aplicar a l’habitatge cooperatiu en cessió d’ús:

1) Bonificació d’un 50% de l’IBI als Habitatges de Protecció Oficial (HPO en endavant), durant els 3 anys següents a l’atorgament de la qualificació definitiva, prorrogable un cop transcorregut aquest termini, amb la durada que es determini a l’ordenança fiscal. L’Ajuntament de Lleida, per exemple, l’aplica d’entrada als primers 5 anys des de la qualificació definitiva; i l’Ajuntament de Girona durant els primers 6 anys, i de manera indefinida en els casos d’HPO sota règim de lloguer, mentre es mantingui aquest règim.

2) Bonificació de l’IBI en immobles on es desenvolupin activitats econòmiques declarades d’especial interès o utilitat municipal, com en el cas de l’ICIO, que pot arribar al 95%.

Aquesta segona opció presenta limitacions per les diferents interpretacions que en fan els Ajuntaments. La clau rau en que s’interpreti que es desenvolupa una activitat econòmica, i la cessió d’ús, o el lloguer, són activitat econòmica segons defensa na Pilar Alguacil. Malgrat que alguns Ajuntaments ho hagin interpretat negativament segons l’art.5.1 de la Llei de l’Impost de Societats, i en base a la Consulta Vinculant V0377-19, de 21 de febrer de 2019 de la Direcció General de Tributs Locals (DGTL), na Pilar interpreta que no és correcte aplicar-ho a l’IBI, que una consulta a la DGTL vincula a òrgans de gestió, però no al contribuent, i per tant no és vinculant fora del ministeri. El concepte, per tant, no seria extrapolable a altres impostos (impost sobre l’IRPF, import sobre Activitats Econòmiques). I encara hi afegeix més arguments, doncs l’activitat d’arrendament d’habitatge és una activitat econòmica gravada en l’Impost sobre Activitats Econòmiques, contemplat específicament com a activitat empresarial amb l’Epígraf 861.1 Lloguer d’habitatges; i a més l’activitat d’arrendament s’ha considerat activitat econòmica a efectes de bonificació a diversos ajuntaments.

En el cas de Catalunya, hi ha exemples d’interpretació en aquest sentit de diferents membres de la XMESS:

  • L’Ajuntament de Barcelona, que a l’article 9 de l’Ordenança Fiscal de l’IBI estableix “Els béns immobles en els quals es desenvolupi una activitat econòmica destinada al lloguer social d’habitatges […] o destinada a la cessió d’ús d’habitatges per part de cooperatives d’habitatge en cessió d’ús d’entitats sense ànim de lucre i d’iniciativa social, podran gaudir d’una bonificació del 95% en la quota, amb caràcter indefinit, prèvia sol·licitud del subjecte passiu, i tota vegada que aquestes activitats econòmiques siguin declarades d’especial interès o utilitat municipal per concórrer circumstàncies socials que justifiquin aquesta declaració”.
  • També l’Ajuntament de Girona estableix a les seves ordenances una bonificació del 95% de la quota íntegra en cas de posar els habitatges a disposició de la borsa de mediació per al lloguer social.
  • I l’Ajuntament de Lleida, estableix una bonificació del 90% sobre immobles adscrits al Programa de Mediació per al Lloguer Social gestionats per l’Oficina Local d’Habitatge; del 75% sobre immobles en que es desenvolupin activitats econòmiques que siguin declarades d’especial interès o utilitat municipal per circumstàncies socials; i del 95% sobre immobles on es desenvolupin activitats per entitats sense ànim de lucre relatives a l’assistència a l’exclusió social, l’activitat de masoveria urbana i l’activitat de les cooperatives d’habitatge sense ànim de lucre, declarades d’especial interès o utilitat municipal.
  • En el cas de Palafrugell, es contempla una bonificació del 75% pels habitatges en que es desenvolupi una activitat econòmica destinada a la cessió d’ús per part de cooperatives d’habitatge en cessió d’ús, sempre i quan siguin entitats sense ànim de lucre, d’iniciativa social i declarats promotors socials per l’Agència d’Habitatge de Catalunya.
  • Vilafranca del Penedès, contempla també aquesta bonificació del 95% pels béns immobles en els que es desenvolupin activitats econòmiques que siguin declarades d’especial interès o utilitat municipal per concórrer les circumstàncies socials, culturals, històric artístiques o de foment de l’ocupació, que justifiquin aquesta declaració.

I finalment, continua, encara existeix una escletxa fins i tot si s’aplica la Llei de l’Impost de Societats, doncs existeixen resolucions a consultes vinculants a la DGTL, en que considera que existeix activitat econòmica en cas d’activitat exclusiva d’arrendament, en la mesura que la seva gestió estigui externalitzada.

3) Finalment, hi hauria la possibilitat d’aplicar una bonificació del 95% de l’IBI sobre béns immobles dedicats a lloguer amb renda limitada per una norma jurídica. Durant la seva intervenció, na Pilar va apuntar que aquesta bonificació prevista pel TRLHL no sembla que es refereixi només a protecció oficial o similars, sinó que, des del seu punt de vista, seria també aplicable a les cooperatives d’habitatge en cessió d’ús. I ho seria perquè podria entendre’s que existeix una renda limitada per una norma jurídica pel fet que les cooperatives d’habitatge han de procurar l’habitatge a preu de cost segons es regula en l’article 122 de la Llei de Cooperatives de Catalunya. Hi ha alguns exemples d’aplicació:

  • L’Ajuntament de Sitges ho aplica de forma genèrica, pensant en la mediació en lloguer social, habitatges d’inserció, habitatges HPO o sotmesos a una renda per sota del preu de mercat. L’Ajuntament per tant fa una qualificació de supòsits que estan bonificats que és més àmplia que la d’HPO.
  • També en fa una interpretació més àmplia l’Ajuntament de la Cellera de Ter, que preveu que s’hi puguin acollir també els habitatges de lloguer social. I com que les cooperatives son promotores socials, i per tant habitatges de lloguer social, s’hi podrien acollir.

Per concloure, a tall de resum, la bonificació a l’ICIO no presenta cap problema jurídic per ser aplicada a les cooperatives d’habitatges en cessió d’ús. I en el cas de l’IBI, la ponent va voler proposar.nos tres possibles vies per poder aplicar les bonificacions, amb exemples vigents i propostes de models per ser incorporats a les ordenances.

Per tal de poder complementar la informació, consultar els exemples i accedir als models proposats, podeu visualitzar l’enregistrament de la sessió i també accedir al document Marc legal per establir bonificacions en l’IBI i l’ICIO, de na Pilar Alguacil, Catedràtica de dret financer i tributari de la Universitat de València, a través del següent enllaç: https://dev.xmess.colectic.coop/wp-content/uploads/2024/12/PILAR-ALGUACIL_MARC-LEGAL-PER-ESTABLIR-BONIFICACIONS.pdf

Algunes notes complementàries:

Recordme que les cooperatives d’habitatge són aquelles que “tenen l’objecte de procurar a preu de cost habitatges, serveis o edificacions complementàries a llurs socis, organitzar-ne l’ús pel que fa als elements comuns, i regular-ne l’administració, la conservació i la millora.” (Art. 122.1, Llei 12/2015, de 9 de juliol, de cooperatives).

També poden tenir per objecte “la construcció d’habitatges per cedir-los als socis mitjançant el règim d’ús i gaudi” (Art. 122.3, Llei 12/2015, de 9 de juliol, de cooperatives). Es tracta de les cooperatives d’habitatge en cessió d’ús, un model basat en el no lucre, en la propietat cooperativa i el finançament col·lectiu de l’habitatge (principalment per la via de quotes mensuals assequibles i no recuperables), i en el traspàs del dret d’ús a través de la pròpia cooperativa.

Per les característiques del propi model, l’Habitatge Cooperatiu en cessió d’ús és una opció real d’accés a un habitatge assequible i estable, un instrument que genera habitatge a llarg termini i permet combatre l’especulació. Objectius compartits amb les administracions públiques.

Les administracions locals podem impulsar i donar suport a l’habitatge cooperatiu mitjançant mesures complementàries a les polítiques públiques nacionals i estatals. Mesures en què tenim competència directa, com la cessió de sòl mitjançant dret de superfície; les subvencions públiques o crèdits, com per exemple els préstecs o subvencions retornables, els ajuts per a la incorporació de famílies amb especial vulnerabilitat; i les bonificacions fiscals de l’IBI, i l’ICIO, sobre les quals es va tractar a la sessió del passat 13 de desembre.

Podeu accedir a més informació sobre habitatge cooperatiu en cessió d’ús i les mesures que hem apuntat consultant els següents recursos:

 

[/vc_column_text][/vc_column][/vc_row]