[vc_row][vc_column][vc_column_text]
Divendres 13 de desembre, Habicoop i la XMESS varen co-organitzar una Webinar centrada en mesures de fiscalitat i finançament que poden contribuir a facilitar l’accés a l’habitatge cooperatiu en cessió d’ús.
Malgrat alguns problemes tècnics a l’inici de la sessió, prop d’una norantena de persones varen poder participar a la sessió, en gran part personal tècnic local de les àrees d’habitatge, urbanisme, planificació territorial; però també d’Economia Social i Solidària, Secretaria i Intervenció municipal, càrrecs polítics amb competències en matèria d’habitatge o de planificació territorial; així com membres dels Ateneus Cooperatius i/o altres amb interès en la matèria.
En Sergi Morales, 2n Tinent d’Alcalde de l’Ajuntament de Mataró i Secretari de la XMESS, i en David Guàrdia, Vicepresident d’Habicoop, varen donar la benvinguda en nom de les respectives organitzacions, agraint la participació de la Diputació de Barcelona a la jornada i també el suport del Departament d’Empresa i Treball de la Generalitat.
Amb el present article encetem una sèrie de dos articles en que procurarem apuntar la informació més rellevant de la sessió, a l’enregistrament íntegre de la qual podeu accedir a través de l’enllaç: WEBINAR “Mesures de foment públic de l’habitatge Cooperatiu en cessió d’ús: fiscalitat i finançament”
Alguns apunts sobre el suport de la Diputació de Barcelona en relació amb el model cooperatiu en cessió d’ús.
Les Diputacions desenvolupen un paper rellevant a l’hora de recolzar els municipis en la implementació de polítiques públiques com la d’habitatge. De la mà de Lena Vidal, arquitecta de l’Oficina d’habitatge de la Diputació de Barcelona, hem volgut mostrar l’exemple de l’Oficina d’habitatge de al Diputació de Barcelona, que porta molts anys treballant en concertació pública privada, explorant altres formes d’accés a l’habitatge. És amb aquesta voluntat que van començar a explorar l’habitatge cooperatiu en cessió d’ús, generant diferents recursos per ampliar l’oferta i provisió d’habitatge assequible i de qualitat; aportar coneixement i criteri per al disseny de polítiques locals d’habitatge; i consolidar una xarxa de serveis locals d’habitatge que doni cobertura als municipis. També ofereixen suport a entitats que treballen en aquest àmbit, generant coneixement col·lectiu, amb línies de suport en qüestions específiques, actuant com a partenariat en estudis i projectes singulars de l’IGOP, Perviure, la Dinamo, Cel Obert, Sostre Cívic.
Al llarg del 2024 que finalitza han treballat en una línia molt específica, la dels estudis de viabilitat de cooperatives en cessió d’ús; doncs es fa molt necessari que es faci aquest estudi previ, per tal que el projecte sigui profitós i que no sorgeixin problemes previs a la concessió. En cessió d’us és important valorar si hi ha prou teixit associatiu, si s’ha de treballar prèviament amb sensibilització i difusió, i també que el resultat sigui accessible per als cooperativistes (esforç econòmic) i també analitzar l’encaix que pot tenir amb l’Habitatge de Protecció Oficial (HPO). Enguany han unificat les diferents fases de suport a l’espai Promovem, a través del Catàleg, per tal de facilitar un procés continu de suport a les diferents fases.
Podeu accedir al material de la presentació mitjançant el següent enllaç: https://dev.xmess.colectic.coop/wp-content/uploads/2024/12/DIBA_habitatge-cooperatiu-fiscalitat-i-financament.pdf
Finançament. Garanties per facilitar l’accés al finançament per part de les cooperatives, a càrrec d’Artur Fornés, advocat expert en i assessor de l’Ajuntament de Barcelona.
Les cooperatives d’habitatge en cessió d’ús tenen dificultats per accedir a finançament, doncs la hipoteca es fa sobre el dret de superfície (que s’ha cedit a les cooperatives i que aquestes cedeixen als socis a través del dret d’ús), i no sobre un immoble. Aquesta particularitat genera una gran inseguretat en les entitates financeres, dificultant la consessió d’hipoteques. És en aquest punt on és clau el paper dels Ajuntaments, que poden facilitar aquest accés mitjançant la introducció de condicions resolutòries que es regulen a les escriptures de constitució del dret de superfície (sòl patrimonial) o d’atorgament de la concessió administrativa (sòl demanial).
Hi ha diferents condicions resolutòries, algunes preceptives i d’altres voluntàries, per assegurar el compliment de la destinació del sòl a l’habitatge social. En el cas del Conveni ESAL -signat entre l’Ajuntament de Barcelona i les entitat sense ànim de lucre GHS (Associació de Gestors de Polítiques Socials d’Habitatge de Catalunya), Habicoop, la XES i Cohabitac-, s’estableix com a condició resolutòria l’impagament de 5 quotes. Per tant els dos drets (el de superfície, per part de la cooperativa, i el d’ús, per part de les sòcies cooperatives), decauen si la cooperativa encadena 5 impagaments seguits o alterns de pagament de la hipoteca.
Amb aquesta condició resolutòria innovadora l’Ajuntament s’assegura que el sòl i el dret de superfície no vagi a parar a mans del banc, i a més no li suposa perjudici patrimonial, doncs rep un bé patrimonial per valor superior a la seva avaluació econòmica. Però, tal i com va explicar l’Artur Fornés durant la seva intervenció, és molt important preveure en l’escriptura de constitució del dret de superfície, la posposició de rang de la hipoteca a les condicions resolutòries. Aquesta posposició de rang a la condició resolutòria aporta una major seguretat a l’entitat financera a l’hora de concedir la hipoteca sobre el dret de superfície, perquè aporta “garanties” de que la cobrarà. No es tracta d’un aval ni d’una fiança, però per al banc facilita la concessió de la hipoteca perquè sap que si no li paga la cooperativa li paga l’Administració Pública.
Aquets dos elemenst doncs, la condició resolutòria i la posposició de rang, són d’una importància cabdal per facilitar l’accés al finançament. Tal i com reflexionava l’Artur en la seva intervenció, per a una cooperativa és molt difícil anar a una entitat financera i que aquesta financïi la promoció si no és amb aquestes condicions, i sense finançament no hi ha promoció.
Per finalitzar la seva intervenció, i també en relació a finançament, l’Artur va voler fer un breu apunt a les subvencions retornables del Conveni ESAL de l’Ajuntament de Barcelona, un exemple de difícil aplicació per a municipis petis si no hi intervé una Diputació, però assumible a municipis mitjans i grans. Es tracta d’un ajut a les cooperatives o fundacions que facin lloguer (arrendament superficiari) del 7% del cost total de la promoció, que en els casos de finques a rehabilitar d’una dimensió no superior al 15 habitatges podria arribar a un 25% dels costos. L’atorga durant l’execució de l’obra i la cooperativa resta obligada a retornar-lo a 30 anys. Ajuda al finançament de l’obra, i a l’accessibilitat, perquè les sòcies han d’aportar menys estalvi. Vindria a ser un “híbrid” entre subvenció directa (per interès social) i el cànon.
Podeu accedir al material de la presentació mitjançant el següent enllaç: https://dev.xmess.colectic.coop/wp-content/uploads/2024/12/ARTUR-FORNES_CONSTITUCIO-DE-DRETS-DE-SUPERFICIE-SOBRE-SOL-PATRIMONIAL.pdf ; https://dev.xmess.colectic.coop/artur-fornes_constitucio-de-drets-de-superficie-sobre-sol-patrimonial/
[/vc_column_text][/vc_column][/vc_row]